Rekord jakości spłat hipotek w I kw. 2026 r., ale portfel kredytów mieszkaniowych nadal się kurczy
Kredyty hipoteczne w Polsce jeszcze nigdy nie spłacały się tak dobrze i tak szybko — w I kwartale ponownie odnotowano rekord. Gdyby „wylosować” próbkę 100 tys. zł pożyczonych przez banki na cele mieszkaniowe, to problemy ze spłatą dotyczyłyby jedynie 1110 zł. Ten bardzo korzystny obraz wciąż psują jednak pozostałości po hipotekach frankowych.
Rynek kredytów hipotecznych pozostaje przy tym rynkiem paradoksów i trudno opisać go bez słowa „ale”. Dobrym przykładem jest I kwartał 2026 r., w którym sprzedano ponad 73 tys. kredytów na nienotowaną dotąd kwotę 13,6 mld zł, jednak rekordowy udział w tych wynikach przypadł refinansowaniom. Także jakość spłat ma swoją ciemniejszą stronę — choć dane ze stycznia–marca 2026 r. po raz kolejny przynoszą napawający optymizmem rekord.
Kredytodawcy mają obowiązek regularnie raportować do nadzoru i banku centralnego stan portfeli kredytowych. W sprawozdaniach jednym z kluczowych wskaźników jest jakość z punktu widzenia ryzyka kredytowego, czyli w praktyce podział aktywnych umów na obsługiwane prawidłowo oraz te, przy których pojawiają się mniejsze lub większe wątpliwości co do perspektyw spłaty. Kredyty zagrożone to te, w których wystąpiły istotne opóźnienia w regulowaniu zobowiązania. W przypadku złotowych kredytów hipotecznych ich udział od kilku kwartałów konsekwentnie spada, schodząc do kolejnych historycznych minimów.
Na koniec I kw. 2026 r. ponownie przebito poprzednie poziomy: udział kredytów zagrożonych wśród hipotek w złotych wyniósł 1,11 proc. Upraszczając nieco zawiłości związane z klasyfikacją kredytów, można powiedzieć, że na każde 100 tys. zł pożyczone przez banki do przegródki „poważny problem ze spłatą” trafia zaledwie 1110 zł. Dokładnie trzy lata wcześniej ten miernik był ponad dwukrotnie wyższy.
Z bardzo dobrą jakością hipotek w PLN silnie kontrastuje sytuacja „niedobitków” kredytów we frankach. Blisko 12,5 proc. hipotek CHF znajduje się w kategorii zagrożonych. To wynik gorszy niż obecne odczyty dla kredytów gotówkowych w metodologii BIK, gdzie analizuje się odsetek rachunków z opóźnieniem przekraczającym 90 dni.
Na kształt wskaźników dla hipotek frankowych najmocniej wpłynęły spory sądowe pomiędzy klientami a bankami. Portfel szybko tracił jakość, ponieważ część kredytobiorców po wniesieniu pozwu wstrzymywała spłatę (rósł licznik), a jednocześnie spadała wartość aktywnych umów (kurczył się mianownik). Znacznie lepiej prezentują się wyniki pozostałych mieszkaniowych kredytów walutowych: w ich przypadku kredyty zagrożone (EUR i pozostałe) odpowiadają za 2,24 proc. portfela, a wskaźnik obniżył się o 0,04 pp. względem końca 2025 r.
Wskaźniki pokazują więc, że Polacy spłacają zobowiązania mieszkaniowe bardzo sumiennie. Równocześnie jednak długi znikają szybciej, niż pojawiają się nowe — mimo rekordowej sprzedaży, liczba aktywnych kredytów hipotecznych spada. Na koniec I kwartału czynnych kontraktów było 2,14 mln, podczas gdy w szczytowym momencie dla polskiego rynku, w 2021 r., aktywnych umów było 2,54 mln. Oznacza to, że w ciągu 5 lat ubyło 400 tys. kredytów hipotecznych. Rynek zwija się w ujęciu ilościowym i trend ten nie wykazuje zmiany — w pierwszych trzech miesiącach 2026 r. portfel zmniejszył się o kolejne prawie 9 tys. umów.
Jednocześnie skraca się cykl życia przeciętnego kredytu mieszkaniowego. Jeszcze dekadę temu, według szacunków ZBP, okres ten wynosił ok. 17 lat. Później szacunki wskazywały 12–14 lat. Na ostatniej konferencji prasowej Związku Banków Polskich podano natomiast, że zgodnie z najnowszymi doniesieniami Biura Informacji Kredytowej oraz samych banków, średni okres spłaty hipoteki to już tylko 9 lat.
Polscy kredytobiorcy nie tylko chętnie nadpłacają swoje zobowiązania, lecz także aktywnie nimi zarządzają, przenosząc kredyty między bankami. W praktyce potwierdza to, że mit „kredytowej pętli na 30 lat” coraz słabiej pasuje do realiów. Podsumowując: jakość spłat hipotek w złotych pozostaje rekordowo wysoka, najsłabszym elementem są nadal kredyty CHF, a jednocześnie liczba aktywnych umów na rynku dalej maleje. Źródło: