Więcej chętnych na kredyty ze zmiennym oprocentowaniem, marże w bankach stabilizują się poniżej 2 pp.
Przybywa zainteresowanych kredytami hipotecznymi opartymi na zmiennym oprocentowaniu. Trend ten wspiera nie tylko spadek stóp procentowych, ale też coraz korzystniejsza oferta banków. W marcu skala cięć marż jest już słabiej widoczna, jednak w praktyce w każdym banku propozycje pozostają poniżej progu 2 pp.
Po kilkunastu kwartałach przewagi hipotek ze stałą stopą, w najnowszych danych AMRON pojawiły się sygnały zmiany preferencji kredytobiorców. Udział umów skonstruowanych jako „wskaźnik plus marża” wzrósł do 35 proc. Jednocześnie, w ujęciu wartościowym w nowej sprzedaży w IV kw. minionego roku udział ten był wyraźnie niższy i wyniósł dokładnie jedną czwartą. Mogłoby to sugerować, że przeciętna kwota kredytu ze zmiennym oprocentowaniem była istotnie niższa niż w przypadku wariantów opartych na stałej stopie.
W marcowych ofertach banków nadal widać pojedyncze przypadki obniżek marż. Zmian „hurtowych” w dół już nie ma, natomiast podwyżki pojawiają się sporadycznie i dotyczą jedynie pojedynczych punktów bazowych, co pozwala mówić o stabilizacji. Dotyczy to jednak przede wszystkim marż, ponieważ wskaźniki WIBOR ponownie zanotowały spadek. Na początku lutego WIBOR 1M był o 0,14 pp. wyżej niż w ostatnich dniach tego miesiąca; WIBOR 3M obniżył się o 0,06 pp., a WIBOR 6M – o 0,08 pp.
Prezentowane symulacje zostały przygotowane na odczytach sprzed marcowej obniżki stóp procentowych. Jak zwykle warto pamiętać, że w okresach zmian stóp wskaźniki WIBOR z naturalnych powodów „rozjeżdżają się”, ponieważ każdy z nich odzwierciedla oczekiwania rynku w innym horyzoncie – krótszym lub dłuższym. Przy stabilnych stopach różnice pomiędzy WIBOR-ami wyraźnie się zmniejszają. Z tego powodu w dłuższym okresie kluczowe znaczenie mają marża oferowana przez bank oraz koszty dodatkowe (m.in. prowizje i wymagane ubezpieczenia).
Dla jakiego profilu banki przygotowują obliczenia? W tabeli rankingowej uwzględniono propozycje dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Modelowi klienci kupują 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego o wartości 740 tys. zł. Założono, że kredytobiorcy dysponują miesięcznie łącznie 15 tys. zł. W profilu 29-letnia kobieta pracuje na umowie o pracę na czas nieokreślony i osiąga 8 tys. zł netto, a jej 32-letni partner znajduje się w podobnej sytuacji, przy czym zarabia 7 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca obecnie innych zobowiązań kredytowych, a historia w BIK nie zawiera negatywnych wpisów. Przyjęto też, że klienci są gotowi skorzystać z produktów dodatkowych w zamian za korzystniejsze warunki kredytu, dlatego symulacje zakładają sprzedaż krzyżową (cross sell).
Najlepsze kredyty ze zmiennym oprocentowaniem i 20-procentową wpłatą własną przygotowano przy założeniu ujednoliconych wskaźników. Kredytodawcy otrzymali zadanie opracowania symulacji w oparciu o wspólne wartości, a jako punkt odniesienia przyjęto odczyty z 27 lutego: WIBOR 6M – 3,71 proc., WIBOR 3M – 3,84 proc. oraz WIBOR 1M – 3,90 proc. Zakładamy standardowy wkład własny na poziomie 20 proc. ceny nieruchomości, co przekłada się na kwotę kredytu 592 tys. zł. Parametry zestawienia: kredyt 592 000 zł na 25 lat, LTV 80 proc., oprocentowanie zmienne (dla profilowych kredytobiorców), symulacja oparta o ujednoliconą wysokość wskaźników (WIBOR 1M 3,90%, WIBOR 3M 3,84%, WIBOR 6M 3,71%).
Lp. 1: mBank – klient stały: oprocentowanie 5,34% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,50%, rata równa 3 579 zł, łączny koszt kredytu 498 562 zł, RRSO 5,86%.
Lp. 2: mBank: oprocentowanie 5,44% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,60%, rata równa 3 614 zł, łączny koszt kredytu 509 123 zł, RRSO 5,96%.
Lp. 3: Santander Bank: oprocentowanie 5,49% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,65%, rata równa 3 631 zł, łączny koszt kredytu 514 653 zł, RRSO 6,04%.
Lp. 4: ING Bank Śląski: oprocentowanie 5,60% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,70%, rata równa 3 663 zł, łączny koszt kredytu 514 994 zł, RRSO 6,05%.
Lp. 5: Bank BPS: oprocentowanie 5,53% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,69%, rata równa 3 646 zł, łączny koszt kredytu 516 522 zł, RRSO 5,95%.
Lp. 6: PKO BP – klient stały: oprocentowanie 5,57% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,86%, rata równa 3 662 zł, łączny koszt kredytu 517 588 zł, RRSO 5,95%.
Lp. 7: BOŚ: oprocentowanie 5,71% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,99%, rata równa 3 710 zł, łączny koszt kredytu 521 004 zł, RRSO 5,86%.
Lp. 8: PKO BP: oprocentowanie 5,67% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,96%, rata równa 3 697 zł, łączny koszt kredytu 528 300 zł, RRSO 6,05%.
Lp. 9: Credit Agricole: oprocentowanie 5,49% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,65%, rata równa 3 635 zł, łączny koszt kredytu 531 579 zł, RRSO 6,19%.
Lp. 10: Bank Pekao: oprocentowanie 5,50% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,60%, rata równa 3 706 zł, łączny koszt kredytu 532 591 zł, RRSO 5,98%.
Lp. 11: VeloBank: oprocentowanie 5,75% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,85%, rata równa 3 724 zł, łączny koszt kredytu 548 675 zł, RRSO 6,10%.
Lp. 12: Alior Bank: oprocentowanie 5,83% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,99%, rata równa 3 745 zł, łączny koszt kredytu 549 513 zł, RRSO 6,46%.
(1) Podane raty miesięczne dotyczą okresu po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. (2) Jako łączny koszt kredytu przyjęto sumę odsetek, prowizję, ubezpieczenia niskiego wkładu oraz koszty innych ubezpieczeń, z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości; wartości wynikają z symulacji przygotowanych przez banki. (3) RRSO to Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania wskazana przez bank w symulacji. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 2-5.3.2026 r.
Na początku zestawienia znajdują się propozycje mBanku, Santander Banku, ING Banku Śląskiego oraz Banku BPS. W analizowanym profilu rata kredytu ponownie się obniżyła. Podsumowując, rośnie udział kredytów zmiennoprocentowych, marże w bankach w dużej mierze się stabilizują, a zmienność kosztu finansowania w krótkim okresie pozostaje powiązana przede wszystkim z poziomem wskaźników WIBOR oraz kosztami dodatkowymi uwzględnianymi w ofertach.