Rynek hipotek w I półroczu 2026: od sprzyjających trendów do nagłego odwrócenia
Pierwsze dwa kwartały 2026 r. wyglądały jak dwa różne światy. W pierwszym większość tendencji działała na korzyść kredytobiorców, natomiast w drugim nastąpiło wyraźne załamanie trendów i do klientów zaczęły docierać kolejne niekorzystne sygnały. Jednocześnie sprzedaż, podbijana przez refinansowanie, osiągała rekordowe poziomy, jakby pogorszenie warunków nie miało znaczenia. fot. Roman Samborskyi / / Shutterstock
Można obserwować trendy długoterminowe i budować dalekosiężne prognozy, by później przekonać się, że jedno wydarzenie z zupełnie innego obszaru uruchamia lawinę i zmienia obraz z optymistycznego na zdecydowanie bardziej ponury. Tak w uproszczeniu wyglądały przewidywania dla rynku hipotek w mijającym półroczu. Impulsem, który uruchomił odwrót, był tym razem konflikt w Iranie.
Opisując chronologię zmian na rynku kredytów mieszkaniowych, opieramy się na danych z comiesięcznych rankingów Bankier.pl. Przez ostatnich kilkanaście miesięcy banki przygotowywały symulacje dla identycznego profilu kredytobiorców: para z dzieckiem mieszkająca w Warszawie, kredyt na 25 lat, 20-procentowy wkład własny oraz pakiet sprzedaży krzyżowej proponowany przez bank. Podobny typ klienta analizowaliśmy także wcześniej, co pozwala spojrzeć na ostatnie trendy cenowe w szerszym horyzoncie.
Cenowy szok, cenowa schizofrenia „Kredyty hipoteczne tanieją” – to sformułowanie trafnie oddawało długoterminową tendencję, która dodatkowo wzmocniła się na przełomie 2025 i 2026 r. Zakończenie tego okresu nastąpiło jednak mocnym akcentem już w marcu. Oprocentowanie okresowo stałe wzrosło w ciągu kilku tygodni o kilkadziesiąt punktów bazowych. Bankier.pl
W pierwszym tygodniu marca średnia stawka stałoprocentowa wynosiła 5,78 proc., a już w kwietniu sięgnęła 6,27 proc. Tak dynamicznych wzrostów nie obserwowano wcześniej, nawet w okresach wyraźnych podwyżek stóp procentowych. Taka „górka” na wykresie stanowi więc anomalię wartą odnotowania.
Równolegle średnie oprocentowanie kredytów opartych na zmiennej stopie zachowywało się zdecydowanie… mniej zmiennie. WIBOR wprawdzie poszedł w górę, ale skala tego ruchu była znacznie mniejsza. W konsekwencji różnica między początkowymi stawkami dla oprocentowania zmiennego i stałego jeszcze się zwiększyła. Innymi słowy, premia za stabilność raty wyraźnie wzrosła.
Marże też zakończyły epokę obniżek Podsumowując pierwszy kwartał, wskazywaliśmy, że „skłonność kredytodawców do cięć się skończyła w obliczu niepewności w otoczeniu”. Dane z okresu kwiecień–czerwiec potwierdzają, że rzeczywiście doszło do zatrzymania obniżek, i to w dość nieoczekiwanym układzie. Bankier.pl
Średnia z propozycji kredytodawców dla analizowanego profilu klienta wzrosła z 1,76 pp. do 1,84 pp. dla oprocentowania zmiennego, a jednocześnie spadła (!) z 1,82 pp. do 1,81 pp. dla oprocentowania okresowo stałego (po okresie „zamrożenia” stawki). Oznacza to „mijankę”: po długim czasie niższych marż w wariancie ze zmienną stopą, obecnie na niższą stawkę mogą liczyć (średnio) osoby wybierające oprocentowanie okresowo stałe. Bankier.pl
W tym miejscu warto dopisać istotną „gwiazdkę”: różnica jest niewielka, a duży wpływ na odwrócenie wcześniejszego trendu miała nowa polityka cenowa jednego z istotnych banków na rynku. Nie można więc wykluczyć, że to efekt przejściowy, który wkrótce zostanie skorygowany drobnymi zmianami w tabelach opłat i prowizji.
Zdolność kredytowa skończyła wysokie loty Kolejną tendencją, która w drugim kwartale uległa załamaniu, był wzrost zdolności kredytowej. W grudniu 2025 r. profilowa rodzina mogła liczyć średnio na 1,15 mln zł finansowania, a w marcu – na 1,176 mln zł. W maju wskaźnik spadł do lokalnego dołka na poziomie 1,11 mln zł. Trudno uznać to za zaskoczenie, biorąc pod uwagę zmiany w bankowych cennikach. Bankier.pl
Od początku cyklu podwyżek stóp procentowych obserwowano, że banki często oferowały osobom wybierającym stałą stopę nieco wyższe maksymalne kwoty kredytu. Ten efekt był widoczny w rankingach, choć nie w każdym miesiącu i nie w każdej instytucji (czasem za różnice odpowiadał np. inny wariant produktu). W tym roku tendencja ta jednak „odwróciła się”. W lutym 2026 r. po raz pierwszy w obserwowanej przez nas historii klienci wybierający oprocentowanie zmienne uzyskiwali średnio wyższą zdolność kredytową niż zwolennicy stałego oprocentowania. Różnica ta w kolejnych miesiącach wyraźnie się pogłębiała, głównie w efekcie „rozjechania się” poziomów oprocentowania w obu wariantach kredytów.
„Liberalizacja zdolności” postępowała Dla każdego banku i w każdym miesiącu wyliczyliśmy wskaźnik DSTI na podstawie prezentowanych symulacji. Rozumiemy go jako relację pomiędzy wysokością raty dla maksymalnej dostępnej kwoty a miesięcznym dochodem gospodarstwa domowego (15 tys. zł). To miernik, który można traktować jako sygnał bardziej lub mniej liberalnego podejścia kredytodawców do oceny zdolności, pozwalający sprawdzić, czy (średnio) banki akceptowały większe czy mniejsze obciążenie ratami u potencjalnych klientów. Bankier.pl
Średnia wartość wskaźników DSTI rosła w drugim kwartale i osiągnęła najwyższy poziom od początku 2024 r. W czerwcowych symulacjach ba
Podsumowując, w I półroczu 2026 r. doszło do wyraźnego zwrotu warunków na rynku hipotek: po korzystnym pierwszym kwartale drugi przyniósł skok stałych stawek, zmianę relacji między marżami oraz pogorszenie zdolności kredytowej. Jednocześnie część wskaźników sugerowała postępującą liberalizację podejścia banków w ocenie zdolności, co widać po zachowaniu DSTI. Obraz rynku pozostawał więc niejednorodny, z istotnymi zmianami widocznymi zwłaszcza w segmencie stałego oprocentowania.