Rynek mieszkaniowy w Polsce: stabilizacja i słabnąca dynamika wzrostów cen
Polski rynek mieszkaniowy wchodzi w etap stabilizacji, a tempo wzrostów wyraźnie hamuje. Choć indeks cen nadal rośnie, w największych aglomeracjach coraz częściej obserwowane są lokalne korekty stawek ofertowych. Jednocześnie powiększa się rozbieżność między wycenami a kwotami faktycznie płaconymi za mieszkania. Na tle tych zjawisk relatywną odporność wykazuje rynek gruntów, na którym ceny wciąż rosną.
W maju 2026 r. odczyt indeksu pokazującego sytuację na rynku mieszkaniowym w Polsce, przygotowywanego dla Bankier.pl przez Cenatorium, wyniósł 119,36 pkt. Oznacza to poziom o 0,34 pkt wyższy niż miesiąc wcześniej oraz o 3,11 pkt wyższy niż w analogicznym miesiącu 2025 r.
Wzrost odnotowano również w przypadku indeksu liczonego dla największych rynków, z wyłączeniem Warszawy (Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia, Poznania i Łodzi). Była to najsłabsza miesięczna dynamika wzrostu w tym roku. W maju wskaźnik wyniósł 133,95 pkt, czyli o 0,22 pkt więcej niż w kwietniu i o 3,63 pkt więcej niż rok wcześniej. Bankier.pl na podstawie danych Cenatorium.
W ujęciu lokalnym nadal pojawiają się spadki przeciętnych kwot wpisywanych w ogłoszeniach. Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium wynika, że maj przyniósł obniżki względem kwietnia – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – w Krakowie, Gdyni i Poznaniu. – Natomiast w Gdańsku średnia cena notowana na rynku pierwotnym obniżyła się o 1 proc. m/m, a na rynku wtórnym wzrosłą o 0,2 proc. m/m – wskazuje Małgorzata Wełnowska, ekspert ds. wycen i analiz nieruchomości w Cenatorium.
Z kolei wzrosty były widoczne we Wrocławiu i Łodzi, gdzie trend wzrostowy oraz nadrabianie do poziomów stawek notowanych w pozostałych największych miastach utrzymują się od dłuższego czasu.
Na warszawskim rynku pierwotnym w maju utrzymała się kontynuacja kwietniowej korekty. Według danych Cenatorium średnia wycena mieszkań oferowanych przez deweloperów spadła o 1,5 proc. m/m. Po kwietniowym wzroście o 2 proc. m/m, maj przyniósł natomiast stabilizację kwot wpisywanych w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży lokali z rynku wtórnego. Różnice cenowe między dzielnicami centralnymi a peryferyjnymi pozostają przy tym bardzo wyraźne.
Z danych serwisu SonarHome.pl wynika, że na rynku wtórnym w tradycyjnie najdroższym Śródmieściu w maju 2026 r. oczekiwano przeciętnie 20 625 zł/mkw., podczas gdy na Białołęce czy w Rembertowie średnie stawki wciąż kształtowały się zdecydowanie poniżej 13 tys. zł/mkw. Jak podkreśla Małgorzata Wełnowska z Cenatorium, popyt w stolicy pozostaje ożywiony, a największym zainteresowaniem cieszą się mniejsze, a więc bardziej przystępne cenowo (choć droższe w przeliczeniu na metr kwadratowy) lokale.
Warto jednak uwzględniać, że ceny mieszkań wpisywane do aktów notarialnych obniżane są odważniej niż stawki prezentowane w ogłoszeniach. Przypomnijmy, że w największych miastach różnice między średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi w I kw. 2026 r. wynosiły od niespełna 9 proc. w Katowicach do ponad 17 proc. w Gdańsku. Wpływ na to mają m.in. coraz droższe nowe lokale wprowadzane do oferty, co wyraźnie potwierdziły również dane Narodowego Banku Polskiego za I kw. 2026 r.
O ile zagregowana średnia cena transakcyjna dla siedmiu największych rynków wtórnych w Polsce (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Gdańska, Gdyni i Łodzi) była niższa zarówno kwartalnie, jak i rocznie i wyniosła 13 477 zł/mkw., o tyle w górę poszła przeciętna wycena mieszkań, czyli kwoty prezentowane w ogłoszeniach.
Nie widać natomiast przesłanek do obniżek cen działek budowlanych, które rosną niemal nieprzerwanie od trzech lat. Choć I kw. 2026 r. przyniósł lekkie wyhamowanie podwyżek, na ich kontynuację wskazują ostatnie odczyty indeksu przygotowywanego przez Cenatorium. W maju 2026 r. wskaźnik wyniósł 158,58 pkt. Bankier.pl na podstawie danych Cenatorium.
W porównaniu z kwietniem oznaczało to wzrost o 0,79 pkt. Jednocześnie tempo zwyżek pozostaje niższe niż w analogicznym okresie ubiegłego roku: wobec maja 2025 r. odczyt był wyższy o 3,17 pkt, co stanowiło najniższą roczną dynamikę od początku 2025 r. Podsumowując, dane z maja 2026 r. wskazują na stabilizację rynku mieszkań przy słabnącej dynamice wzrostu i rosnących różnicach między cenami ofertowymi a transakcyjnymi, podczas gdy segment gruntów nadal pozostaje w trendzie wzrostowym.