Kredyty hipoteczne oparte na POLSTR 1M zamiast WIBOR-u
Kolejny bank wycofał z oferty kredyty o zmiennym oprocentowaniu opartym na wskaźniku WIBOR. W ich miejsce wprowadził możliwość sfinansowania zakupu mieszkania kredytem, którego oprocentowanie zależy od nowego wskaźnika POLSTR 1M. Teoretycznie powinno być taniej, ponieważ POLSTR jest dziś znacznie niżej od WIBOR-u. Czy jednak kredyty oparte na POLSTR rzeczywiście kosztują mniej? A może różnicę między wskaźnikami banki równoważą zmianą marż?
Na rynku kredytów hipotecznych zaczyna się zmiana. Kolejne banki zapowiadają wycofanie produktów opartych na WIBOR-ze i zastąpienie go wskaźnikiem POLSTR. WIBOR uwzględniał oczekiwania banków dotyczące przyszłego oprocentowania pieniądza, związane z pożyczkami na trzy miesiące. POLSTR bazuje natomiast na jego bieżącej cenie, wynikającej z pożyczek udzielanych na jedną dobę.
Zobacz również: „Zatrzęsienie firm, które ułatwiają inwestowanie oszczędności. Której powierzyć pieniądze? Jak zmierzyć wiarygodność brokera? Check-lista!” [POWERED BY SAXO BANK]; „Kupić, wynająć, wyleasingować? Samochód coraz częściej jest usługą, a nie własnością. «Klient chce płacić ratę i mieć święty spokój»” [POWERED BY BNP PARIBAS]; „ZUS nie wystarczy: trzeba zacząć inwestować, ale… Pięć błędów początkującego inwestora. Jak się przed nimi bronić? Rady po 30 latach doświadczeń” [POWERED BY UNICREDIT].
Banki wprowadzają kredyty na POLSTR bez szczególnego entuzjazmu. WIBOR budził zastrzeżenia, ponieważ trudno było zrozumieć jego działanie, a niekiedy reagował na zdarzenia, które mogły, lecz nie musiały nastąpić. W przypadku POLSTR przedmiotem uwagi będzie zapewne większa zmienność wskaźnika. Ustalenie, skąd bierze się jego wartość na dany dzień, również nie jest proste: POLSTR jest stopą składaną, wyznaczaną na podstawie pojedynczych wskazań. Samodzielna weryfikacja poprawności obliczeń byłaby więc bardzo trudna.
Zamieszanie wokół zmiany wskaźnika wiąże się z decyzjami podjętymi w okresie rządów byłego premiera Mateusza Morawieckiego, gdy szybko rosły raty kredytów, choć stopy procentowe jeszcze nie szły w górę. W czasie późniejszych podwyżek ceny pieniądza raty kredytów o zmiennym oprocentowaniu wzrosły nawet dwukrotnie. Przyczyną tego wzrostu nie był jednak sam WIBOR.
Kilka tygodni temu PKO BP jako pierwszy bank w Polsce ogłosił wprowadzenie detalicznych kredytów hipotecznych opartych na POLSTR. Wcześniej Bank Pekao zaoferował kredyty z tym wskaźnikiem firmom. Oba wydarzenia zostały opisane w „Subiektywnie o Finansach”.
Zmiana wskaźnika referencyjnego powinna teoretycznie przełożyć się na niższy koszt kredytu. POLSTR 1M znajduje się dziś o 0,2–0,3 punktu procentowego poniżej WIBOR-u 3M, co być może częściowo wynika z oczekiwań dotyczących podwyżek stóp procentowych w najbliższych miesiącach. W PKO BP po wprowadzeniu POLSTR kredyty o zmiennym oprocentowaniu rzeczywiście potaniały.
Teraz dołączają kolejne banki. Kilka dni temu Erste poinformował, że od soboty przestaje oferować kredyty oparte na WIBOR-ze 3M, którego ostatnie wskazania wynosiły 3,86%. Zamiast nich w ofercie mają znaleźć się kredyty powiązane z POLSTR 1M, wynoszącym obecnie 3,55%. Gdyby marża pozostała taka sama — przy założeniu, że odzwierciedla wynagrodzenie banku — niższy wskaźnik powinien obniżyć oprocentowanie kredytu. Na opisywanym wykresie przedstawiono zmiany wartości WIBOR-u, oznaczonego żółtą linią, oraz POLSTR, oznaczonego linią niebieską, w ciągu ostatnich 12 miesięcy.
Jak wygląda oferta Erste? Jeszcze w piątek bank zamieszczał na swojej stronie symulację kredytu o zmiennym oprocentowaniu, opartego na WIBOR-ze, na kwotę 400 000 zł i z 20-procentowym wkładem własnym. Standardowe oprocentowanie wynosiło 7,4% dla osób, które nie były klientami banku, oraz 7,1% dla klientów mających już z nim relację, na przykład konto osobiste.
Od tych stawek można było uzyskać rabaty według przejrzystych zasad: 0,2 punktu procentowego za konto osobiste z wpływami 3000 zł miesięcznie, 0,1 punktu za kartę kredytową z miesięcznymi obrotami 500 zł oraz 0,1 punktu za ubezpieczenie mieszkania kupione w banku. Łącznie pozwalało to obniżyć oprocentowanie do 6,7% rocznie, z możliwością uzyskania dalszej obniżki w negocjacjach.
Dziś bank podaje wyjściowe oprocentowanie kredytu o identycznych parametrach dla osoby, która nie jest jego klientem, na poziomie 7,35%. To zaledwie o 0,05 punktu procentowego mniej niż wcześniej, choć nowy wskaźnik jest o 0,3 punktu procentowego niższy od poprzedniego. W przedstawionym przykładzie zmiana wskaźnika nie przełożyła się zatem na obniżenie wyjściowego oprocentowania o pełną różnicę między WIBOR-em a POLSTR.