Oprocentowanie hipotek w USA blisko 7 proc., w Polsce wciąż niżej, ale trend kosztów jest rosnący
Średnie oprocentowanie nowych 30-letnich hipotek w Stanach Zjednoczonych zbliżyło się już do poziomu 7 proc., podczas gdy w Polsce porównywalny wskaźnik pozostaje co najmniej o kilkadziesiąt punktów bazowych niżej. Kierunek zmian jest jednak obecnie wyraźny – finansowanie drożeje.
Kredyty hipoteczne w Polsce były i pozostają relatywnie kosztowne. Na tle państw strefy euro polscy kredytobiorcy muszą brać pod uwagę oprocentowanie wyższe o niemal 3 pp. Z danych Europejskiego Banku Centralnego wynika, że w lipcu średnia stawka dla nowych kredytów mieszkaniowych wyniosła 3,52 proc., podczas gdy w Polsce w analogicznym okresie było to 6,1 proc.
Takie zestawienia stają się jednak mniej jednoznaczne, gdy zejdziemy na poziom poszczególnych krajów i rodzajów hipotek możliwych do bezpośredniego porównania z rozwiązaniami znanymi z polskiego rynku. Wtedy widać m.in., że w Estonii oprocentowanie kredytów z okresowo stałą stopą potrafiło znajdować się wyraźnie powyżej poziomów widocznych w cennikach polskich banków. Nawet w takim ujęciu kredyty złotowe wypadają jednak mało atrakcyjnie kosztowo.
Trudności z porównywalnością pojawiają się również przy próbie zestawienia z rynkiem amerykańskim. Na pierwszy rzut oka wygląda na to, że dziś Amerykanie płacą za hipoteki więcej niż Polacy. Według danych Primary Mortgage Market Survey publikowanych przez Freddie Mac średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu w połowie września wyniosło 6,95 proc., a przy 15-letnim okresie stałego oprocentowania – 6,26 proc. Są to najwyższe poziomy od dwóch lat.
Nowsze odczyty z platformy Zillow.com wskazują na jeszcze wyższe wartości. Na 21 września przykładowe oferty 30-letnich hipotek mieściły się w przedziale od 6,75 proc. dla dużych kontraktów (tzw. jumbo), przez 7 proc. w kredytach FHA (dla klientów z niższym scoringiem lub wkładem własnym, gwarantowanych przez Federal Housing Administration), aż do 7,375 proc. w „typowym” kredycie.
Odczyty z USA lokują się wyraźnie powyżej ostatniej dostępnej wartości z danych NBP. Statystyki Narodowego Banku Polskiego obejmują kredyty zarówno ze zmienną, jak i okresowo stałą stopą procentową. Od czerwca 2024 r. wskaźnik ten obniżał się, a od wiosny 2025 r. znajdował się poniżej poziomu 7 proc.
Z kolei dane Bankier.pl, przygotowywane dla przykładowego profilu kredytobiorców i kredytu, pokazują, że we wrześniu 2026 r. średnie oprocentowanie okresowo stałe wyniosło 6,2 proc. To wartości najbliższe porównaniu „jabłek z jabłkami”, ponieważ w Polsce o 15- czy 30-letnich okresach stałego oprocentowania nie ma dziś mowy. Maksymalny okres, na jaki można obecnie zablokować ratę, to 10 lat.
Za oceanem presję na stawki wzmacnia polityka pieniężna. 16 września FOMC podniósł stopy procentowe o 0,25 pp. Jak wskazywano wówczas na łamach Bankier.pl, oznacza to, że podstawowa stopa procentowa w USA znajduje się wyżej niż w Polsce. Analitycy śledzący amerykański rynek hipotek zwracają uwagę, że w krótkim terminie trudno liczyć na spadek stawek – w perspektywie pozostaje co najmniej jedna podwyżka stóp procentowych jeszcze w tym roku, a bieżące wydarzenia nie wspierają scenariusza odwrócenia trendu rosnącego ryzyka inflacji.
Równolegle, w ostatnich tygodniach, także w Polsce widoczne są regularne podwyżki w cennikach kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem. W części instytucji stawki zbliżają się już do granicy 7 proc. Choć podczas ostatniej konferencji prezes NBP zaznaczał, że nie należy oczekiwać szybkiej zmiany stóp procentowych, rynki finansowe oceniają sytuację inaczej. Jak wskazuje w ostatniej analizie Krzysztof Kolany, kontrakty FRA sygnalizują wzrost ceny pieniądza w horyzoncie najbliższych 2–3 kwartałów.
Dla kredytobiorców oznacza to perspektywę dalszej, stopniowej kontynuacji podwyżek w hipotecznych tabelach oprocentowania. Podsumowując: choć poziomy stawek w Polsce i USA nie są wprost porównywalne ze względu na konstrukcję produktów i długość okresów stałego oprocentowania, w obu przypadkach widoczny jest wzrost kosztu finansowania oraz presja na utrzymanie wyższych poziomów cen kredytu w najbliższym czasie.