Zakup mieszkania na kredyt a wynajem: jak zmienił się bilans kosztów w skali 25 lat
Mimo że ponownie rosnące ceny mieszkań sprawiają, iż na wkład własny trzeba przeznaczyć większą kwotę niż przed rokiem, jednocześnie wyraźnie tańsze kredyty mieszkaniowe powodują, że łączny koszt zakupu lokalu może być niższy niż rok temu. Sprawdziliśmy, jak na przestrzeni 25 lat wypada zakup mieszkania finansowany kredytem w porównaniu z czynszem płaconym za wynajmowane mieszkanie. fot. Kcuxen / / Shutterstock
Zakup mieszkania – szczególnie pierwszego – to jedna z kluczowych decyzji w życiu, w której emocje nieustannie ścierają się z chłodną kalkulacją. Ponieważ plusów i minusów takiego kroku jest bardzo wiele, na potrzeby tej analizy celowo odłożyliśmy na bok elementy sentymentalne i skupiliśmy się wyłącznie na twardych, rynkowych liczbach. W obliczeniach zestawiliśmy dwa warianty: koszty związane z zakupem nieruchomości oraz środki, które co miesiąc bezpowrotnie trafiają na konto właściciela wynajmowanego lokalu.
Warto przy tym zaznaczyć, co zostało świadomie pominięte. Chodzi przede wszystkim o wydatki ponoszone na samym początku, jeszcze przed odebraniem kluczy: taksę notarialną, opłaty sądowe, prowizję dla pośrednika czy podatek PCC, które realnie podnoszą całkowity koszt zakupu, zwłaszcza na rynku wtórnym. Poza rachunkami pozostawiliśmy również trudne do wyceny, a często nieprzeliczalne na pieniądze kwestie – takie jak większa swoboda i łatwość zmiany miejsca zamieszkania oraz mniejsza odpowiedzialność za lokal po stronie najemcy, a z drugiej strony fakt finalnego dojścia do własności w przypadku zakupu mieszkania, niezależnie od tego, czy finansowanego gotówką, czy kredytem.
Ceny mieszkań i najmu – co zmieniło się w ciągu roku? W odróżnieniu od sytuacji sprzed roku, obecnie nie sposób powiedzieć, że ceny mieszkań spadają. Ostatnie trzy kwartały przyniosły powrót widocznego w aktach notarialnych trendu wzrostowego, choć w I kw. 2026 r. tempo tego wzrostu wyraźnie osłabło. Z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium wynika, że średnie ceny metra kwadratowego dla 50-metrowych mieszkań w sześciu największych miastach Polski mieściły się w przedziale od niespełna 9,5 tys. zł w Łodzi, przez blisko 14 tys. zł w Krakowie, po 15,4 tys. zł w Warszawie. Średnie ceny transakcyjne mieszkań w wybranych miastach (35-60 mkw.) Infogram
Najmocniej w ostatnich kwartałach drożały najpopularniejsze lokale o metrażu 35–60 mkw. Dziewięć miesięcy podwyżek, łagodzonych spadkami z pierwszej połowy 2025 r., przełożyło się na to, że w ujęciu rocznym w aktach notarialnych zapisywano przeciętnie od 7,4 proc. (Łódź) do 9,4 proc. więcej niż w I kw. 2025 r.
Inaczej wygląda obraz po uwzględnieniu perspektywy trzyletniej, obejmującej okres zapowiedzi, wdrażania i realizacji programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Przykładowo, w pierwszych trzech miesiącach 2026 r. za kawalerki płacono przeciętnie od ok. 33 proc. (Gdańsk i Lublin) do blisko 48 proc. (Kraków) więcej niż w I kw. 2023 r. W ujęciu nominalnym wzrosty przekraczały 4900 zł/mkw. na rynku warszawskim.
Z kolei pierwsza połowa 2026 r., a zwłaszcza I kw. 2026 r., upłynęła pod znakiem spadków na rynku najmu. Stawki ofertowe w największych miastach Polski były tym samym nieco niższe niż przed rokiem. Wyjątkiem pozostaje Łódź, gdzie odnotowano wzrost (+3,2 proc. r/r), który jednak należy traktować raczej jako stabilizację. Średnie ceny ofertowe najmu mieszkań (40-59 mkw.) Infogram
O stabilizacji można mówić także w ujęciu trzech lat. W porównaniu z 2023 r. czynsze w ogłoszeniach wzrosły przeciętnie od niespełna 4 proc. we Wrocławiu i Krakowie do 12 proc. w Poznaniu. Trzeba jednak pamiętać, że już wtedy poziomy stawek były wyraźnie podbite po wybuchu wojny na Ukrainie w lutym 2022 r.
Kupno mieszkania za gotówkę – kiedy wyjdziemy „na zero” względem najmu? Odmiennie niż wskazywaliśmy przed rokiem, w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy – ze względu na wspomniany powrót wzrostów transakcyjnych cen mieszkań – zwiększyła się liczba miesięcznych czynszów, którą należałoby zapłacić wynajmującemu, aby zrównała się ona z przeciętną ceną zakupu 50-metrowego mieszkania.
Koszt zakupu mieszkania za gotówkę w stosunku do liczby miesięcznych czynszów Miasto Czas zakupu i wynajęcia mieszkania I kw. 2026 I kw. 2025 I kw. 2024 I kw. 2023 I kw. 2022 Warszawa 198 179 176 149 189 Poznań 202 196 197 169 198 Łódź 201 193 200 155 177 Kraków 225 204 201 171 221 Wrocław 211 191 187 149 180 Gdańsk 197 186 189 167 205 *według średnich cen ofertowych najmu i średnich cen transakcyjnych mieszkań w I kw. 2026 r. Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Cenatorium i Otodom Analytics
Wydatki poniesione na zakup 50-metrowego lokalu najszybciej „zwrócą się” obecnie w Gdańsku. Łączny koszt odpowiada tam bowiem kwocie potrzebnej do opłacenia 197 miesięcznych czynszów, czyli blisko 16,5 roku – o 1,5 roku (17 miesięcy) więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Bardzo zbliżony poziom (198 czynszów) odnotowano w Warszawie. Podobnie jak przed rokiem, najwyższa liczba czynszów odpowiadająca średniej cenie 50-metrowego mieszkania dotyczyła Krakowa (225). W efekcie w zestawieniu gotówkowego zakupu z wynajmem w skali roku widoczny jest wzrost liczby czynszów potrzebnych do zrównania się z ceną mieszkania, przy jednoczesnym osłabieniu dynamiki cen w I kw. 2026 r. oraz spadkach stawek najmu w największych miastach.