Budowa domu na kredyt: banki weryfikują kosztorys, standard zakończenia inwestycji i „płynność” małych projektów
Uzyskanie kredytu hipotecznego na budowę domu może wydawać się prostsze, gdy inwestor stara się możliwie mocno ograniczyć koszty przedsięwzięcia. Tak właśnie rozumuje część kredytobiorców, jednak – jak zwraca uwagę ekspert Expander Advisors – w praktyce łatwo wpaść w pułapki, które kończą się problemami z domknięciem finansowania i finalizacją inwestycji.
Opcję „ciasny, ale własny” wybierają m.in. osoby planujące samodzielną budowę domu. Bywa jednak, że zgromadzone środki okazują się niewystarczające i konieczny staje się kredyt hipoteczny. Na pierwszy rzut oka ostra optymalizacja – rezygnacja z części wykończenia czy zmniejszenie metrażu – może wyglądać na sposób zwiększenia szans na pozytywną decyzję, zwłaszcza gdy barierą jest np. ograniczona zdolność kredytowa. W takiej sytuacji rośnie znaczenie kosztorysu, którego – co istotne – nie da się dowolnie „przyciąć” według uznania kredytobiorcy, bo kredytodawcy mają własne minimalne wymagania.
– Rosnące koszty budowy sprawiają, że część inwestorów planujących budowę domu stara się ograniczać zakres inwestycji lub optymalizować kosztorysy przedstawiane bankowi. Większość banków ma jednak określone minimalne koszty budowy i podaje minimalną cenę za metr kwadratowy. Z perspektywy instytucji finansowych kluczowe znaczenie ma jednak nie tyle sam koszt budowy, ile możliwość osiągnięcia stanu pozwalającego na bezpieczne użytkowanie nieruchomości i zachowanie jej wartości jako zabezpieczenia kredytu – podkreśla Adam Mision Ekspert Finansowy i Dyrektor Oddziału Expander we Wrocławiu.
Jak wskazuje ekspert, w praktyce bankowej za zakończenie budowy najczęściej przyjmuje się moment, gdy budynek został zrealizowany zgodnie z projektem i przepisami prawa budowlanego, a inwestor może skutecznie zgłosić zakończenie budowy albo uzyskać pozwolenie na użytkowanie, jeżeli jest ono wymagane. Banki zwykle oczekują także, że nieruchomość osiągnie standard umożliwiający zamieszkanie – czyli wykonane będą podstawowe instalacje, wykończone kluczowe pomieszczenia oraz zapewniony dostęp do mediów. Jednocześnie szczegółowe wymogi mogą się różnić pomiędzy poszczególnymi instytucjami.
Wątek metrażu – jak zaznacza Adam Mision – rzadko jest rozstrzygany poprzez formalne minimum wpisane w ofertę kredytową. – Jeżeli chodzi o powierzchnię domu, większość banków nie wskazuje formalnego minimalnego metrażu w ofercie kredytowej. W praktyce znaczenie ma jednak zdolność nieruchomości do pełnienia funkcji mieszkalnej oraz jej wartość rynkowa. Bardzo małe domy, w tym część projektów typu tiny house, mogą być oceniane indywidualnie ze względu na ograniczoną płynność na rynku wtórnym i trudności z określeniem wartości zabezpieczenia. Dla banku istotne jest bowiem nie tylko finansowanie inwestycji, ale także możliwość skutecznej sprzedaży nieruchomości w przypadku problemów ze spłatą kredytu – podkreśla Adam Mision.
Ekspert Expander Advisors zwraca też uwagę, że strategia „jak najtaniej” może się zemścić na etapie realizacji. Zaniżenie kosztów w kosztorysie może sprawiać wrażenie korzystnego manewru – pozwala bowiem wykazać niższe potrzeby finansowe albo ograniczyć wymagany wkład własny. Podejście to niesie jednak istotne ryzyko: gdy rzeczywiste koszty przekroczą założenia, inwestor może mieć trudność z ukończeniem budowy w terminie narzuconym przez bank. W efekcie może pojawić się konieczność dołożenia dodatkowych środków własnych lub znalezienia brakującego finansowania na gorszych warunkach.
– Jeżeli rzeczywiste koszty okażą się wyższe od zakładanych, inwestor może napotkać trudności z ukończeniem budowy w terminie określonym przez bank. W konsekwencji konieczne może być angażowanie dodatkowych środków własnych lub poszukiwanie dodatkowego finansowania na mniej korzystnych warunkach – ostrzega ekspert Expander Advisors.
W praktyce może to oznaczać sięgnięcie po droższe źródła kapitału, takie jak kredyt gotówkowy (niezabezpieczony) albo pożyczka hipoteczna, jeżeli kredytobiorca dysponuje nieruchomością, którą da się ustanowić jako zabezpieczenie. W takim wariancie łączny koszt finansowania może okazać się wyższy niż w scenariuszu, w którym kredyt budowlany został zaplanowany z bezpiecznym marginesem.
– Z perspektywy kredytobiorcy bardziej bezpieczne jest przygotowanie realistycznego kosztorysu uwzględniającego rezerwę na wzrost cen materiałów i robocizny, ponieważ ogranicza to ryzyko niedoszacowania inwestycji i problemów z jej finalizacją. Obecnie banki zwracają szczególną uwagę na wiarygodność przedstawianych kosztorysów oraz zgodność harmonogramu prac z wypłatą kolejnych transz kredytu. W warunkach utrzymującej się niepewności kosztowej kluczowe znaczenie ma zachowanie odpowiedniego marginesu bezpieczeństwa finansowego, a nie wyłącznie minimalizacja kosztów na etapie planowania inwestycji – przestrzega Adam Mision, Dyrektor Oddziału Expander we Wrocławiu.
Wnioski z perspektywy procesu kredytowego pozostają spójne: banki patrzą nie tylko na koszty „na papierze”, ale też na realną możliwość doprowadzenia inwestycji do standardu umożliwiającego zamieszkanie i utrzymanie wartości zabezpieczenia. Zaniżanie kosztorysu może krótkoterminowo wyglądać na ułatwienie, ale w razie niedoszacowania często prowadzi do konieczności szukania droższego finansowania. W efekcie kluczowe stają się realistyczny kosztorys, harmonogram i margines bezpieczeństwa.