Rynek hipotek ze stałym oprocentowaniem: roszady w cennikach bez wyraźnego trendu
Bank, który jeszcze miesiąc temu obniżał oprocentowanie, dziś potrafi zaproponować wyższe stawki – i odwrotnie. Na rynku kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem trwa więc swoisty „taniec w miejscu”, choć dla części kredytobiorców pojawiają się też korzystne sygnały.
W bankowych tabelach opłat i prowizji kolejny miesiąc utrzymuje się etap cenowej huśtawki. To scenariusz znany z okresów stabilnych stóp procentowych: instytucje finansowe naprzemiennie podnoszą i obniżają stawki o kilka punktów bazowych. Dla osób szukających finansowania oznacza to w praktyce konieczność „polowania” na krótkotrwałe okazje w hipotekach ze stałym oprocentowaniem, a dla całego rynku – ograniczone zmiany i brak jednego, spójnego kierunku.
Taką sytuację widać w czerwcowej edycji rankingu kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem: niemal tyle samo banków w ciągu ostatniego miesiąca obniżyło stawki, co je podniosło. W efekcie średnia z symulacji ujętych w zestawieniu pozostaje praktycznie bez zmian, w okolicach 6,3%.
Symulacje w rankingu przygotowywane są dla modelowej rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Profilowi klienci kupują 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego za 740 tys. zł. Zakłada się, że kredytobiorcy dysponują łącznie 15 tys. zł miesięcznie. Kobieta w wieku 29 lat pracuje na umowie o pracę na czas nieokreślony i osiąga 8 tys. zł netto, natomiast jej 32-letni partner ma analogiczną sytuację, ale zarabia 7 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca obecnie żadnych kredytów, a historia w BIK nie zawiera negatywnych wpisów. Przyjęto też, że klienci są gotowi skorzystać z produktów dodatkowych w zamian za lepsze warunki finansowania, dlatego prezentowane symulacje obejmują sprzedaż krzyżową (cross sell).
W tabeli przedstawiono propozycje banków dla wariantu, w którym kwota kredytu wynosi 592 tys. zł, a wkład własny to 20% wartości nieruchomości, czyli 148 tys. zł. Ujęto zarówno oferty dla klientów stałych, jak i nowych – tam, gdzie banki różnicują warunki w zależności od posiadania rachunku i regularnych wpływów. Stałe oprocentowanie obowiązuje przez 5 lat, z jednym wyjątkiem: w Credit Agricole stawka jest „zamrożona” na 7 lat.
Kredyt na 592 000 zł, na 25 lat, LTV 80%, oprocentowanie okresowo stałe (dla profilowych kredytobiorców): Bank Pekao – oprocentowanie 6,28%, marża po okresie stałego oprocentowania 1,49%, rata 3 916 zł, łączny koszt kredytu 530 600 zł, RRSO 6,75%; BNP Paribas Bank – 6,15%, marża 1,75%, rata 3 868 zł, koszt 536 575 zł, RRSO 6,89%; Bank BPS – 6,13%, marża 1,69%, rata 3 861 zł, koszt 555 967 zł, RRSO 6,58%; Credit Agricole – 6,15%, marża 1,65%, rata 3 868 zł, koszt 562 348 zł, RRSO 6,58%; Erste Bank Polska – 5,95%, marża 1,65%, rata 3 796 zł, koszt 563 990 zł, RRSO 6,52%; Alior Bank – 6,400%, marża 2,19%, rata 3 964 zł, koszt 574 622 zł, RRSO 6,79%; PKO BP (klient stały) – 6,08%, marża 1,66%, rata 3 845 zł, koszt 602 616 zł, RRSO 6,73%; BOŚ – 6,77%, marża 2,45%, rata 4 097 zł, koszt 608 321 zł, RRSO 6,96%; mBank (klient stały) – 6,46%, marża 1,60%, rata 3 915 zł, koszt 609 241 zł, RRSO 7,06%; PKO BP – 6,18%, marża 1,76%, rata 3 882 zł, koszt 613 741 zł, RRSO 6,83%; ING Bank Śląski – 6,53%, marża 1,75%, rata 4 019 zł, koszt 618 613 zł, RRSO 7,03%; Bank Millennium – 6,25%, marża 1,90%, rata 3 905 zł, koszt 619 989 zł, RRSO 6,89%; mBank – 6,56%, marża 1,70%, rata 3 951 zł, koszt 620 168 zł, RRSO 7,16%; VeloBank – 6,59%, marża 1,85%, rata 4 030 zł, koszt 627 685 zł, RRSO 6,96%.
Wyjaśnienia do tabeli: (1) rata to miesięczna rata równa po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego; (2) łączny koszt kredytu to suma odsetek, prowizji, kosztu ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia niskiego wkładu oraz koszt innych ubezpieczeń – z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości; koszt podawany jest na podstawie symulacji przygotowanych przez banki; (3) RRSO to Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania wskazana przez bank w symulacji. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 8–12.6.2026 r.
Na czołowych miejscach zestawienia uplasowały się Bank Pekao, BNP Paribas Bank oraz Bank BPS. W porównaniu z majem widać pewne przetasowania w dalszej części tabeli, jednak bez zmian, które można byłoby uznać za przełomowe. Jednocześnie – mimo pozornej stabilizacji – w ofertach kredytodawców pojawia się element, który może być korzystny dla osób rozglądających się za finansowaniem. Warto zwrócić uwagę nie tyle na kolumnę z oprocentowaniem okresowo stałym, ile na marże obowiązujące po zakończeniu „zamrożonej” stawki.
Obecnie marże po okresie stałego oprocentowania są wyraźnie niższe niż jeszcze kilka miesięcy temu. Stawki w okolicach, a nawet poniżej 1,5 pp. wcześniej były dostępne głównie w wybranych pakietach – np. dla określonych grup zawodowych albo przy nieruchomościach ekologicznych – natomiast teraz pojawiają się w standardowych zestawieniach. To szczegół, który łatwo przeoczyć, jeśli uwaga skupia się wyłącznie na samym oprocentowaniu okresowo stałym.
Publikacja zawiera linki afiliacyjne. Źródło: Przeczytaj w Pulsie Biznesu Adam K., kontrolujący CFI Holding, skazany za uciekanie z majątkiem przed wierzycielami. Chodzi
Podsumowując, czerwcowe porównanie ofert potwierdza brak jednolitego trendu w oprocentowaniu okresowo stałym, przy jednoczesnych drobnych roszadach w cennikach. W danych z symulacji utrzymuje się stabilizacja średniej w okolicach 6,3%. Na tle tych zmian wyróżniają się niższe marże po zakończeniu okresu stałego oprocentowania, które częściej niż wcześniej pojawiają się w standardowych ofertach.